L’article L. 271-4 de la Construction et de l’Habitation prévoit la remise par le vendeur d’un immeuble bâti à l’acquéreur d’un certain nombre de constats, diagnostics et état des risques qui prennent la forme d’un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Dans les circonstances de l’arrêt précité, les acquéreurs agissaient en résolution de la vente d’un terrain de camping et du fonds de commerce y afférent suite à un refus de permis de construire d’un local technique pour une piscine chauffée.

Les acquéreurs soutenaient que les vendeurs ne les avaient pas informés de l’existence d’un Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) applicable sur la zone de l’immeuble concerné et ne leur avaient pas remis, en conséquence, l’état des risques prévu en pareille hypothèse.

Pour leur défense, les vendeurs arguaient du fait que l’adoption du PPRNP avait eu lieu entre la signature de la promesse synallagmatique de vente et la réitération par acte notarié et qu’ils n’étaient donc pas tenus de remettre l’état des risques litigieux puisque cette obligation n’existait pas au jour de la promesse.

Cependant, la Cour de cassation a jugé que :

« attendu qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ».

Elle a dès lors confirmé la résolution de la vente intervenue ainsi que la condamnation des vendeurs à restituer le prix de vente aux acquéreurs.

Une telle solution ne peut qu’être approuvée en ce qu’elle s’avère conforme à la lettre de l’article L. 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Si celui-ci mentionne effectivement que le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente, ce qui pourrait laisser supposer que l’obligation de remise des documents par le vendeur s’apprécie à cette date, il précise également :

« En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I [l’état des risques naturels et technologiques], l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

De surcroît, le dernier alinéa de l’article L. 271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que :

« si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant ».

L’obligation de remise de l’état des risques lorsque le bien se situe dans une zone couverte par un PPRNP s’apprécie donc bien au moment de la signature de l’acte notarié.

Ainsi, et quand bien même le vendeur aurait déjà transmis le dossier de diagnostic technique lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente, il lui appartient, le cas échéant, de l’actualiser sur ce point et de vérifier qu’aucun arrêté préfectoral relatif à un PRRNP n’ait été prescrit ou adopté dans l’intervalle, un certain laps de temps étant susceptible de s’écouler entre le compromis de vente et la réitération par acte notarié.

Lorsque le vendeur aura missionné un professionnel pour établir l’état des risques concerné, celui-ci devra donc se montrer vigilant et attiré, au besoin, l’attention du vendeur sur ce point.

Reste la question de l’éventuelle responsabilité du notaire rédacteur de l’acte qui n’était pas abordée au cas d’espèce…Celui-ci aurait-il dû vérifier le recueil des actes administratifs des services de l’Etat dans le département concerné pour s’assurer qu’aucun PPRNP n’avait été prescrit ou approuvé avant la signature de son acte par les parties ?

Une réponse positive semble devoir être apportée dès lors que la Cour de cassation a déjà considéré que le notaire avait une obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation (Cass. 1ère civ., 14 fév. 2018, n°16-27.263).

La Haute Juridiction avait d’ailleurs estimé que la simple demande par celui-ci d’une note de renseignements d’urbanisme n’était pas suffisante et que celui-ci était débiteur d’une véritable obligation d’investigation.

A défaut, le notaire s’avère susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Cette décision sonne donc comme une piqûre de rappel pour les vendeurs mais également les diagnostiqueurs immobiliers et rédacteurs d’acte.

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