Le présent arrêt apporte une précision bienvenue quant à l’étendue du préjudice réparable pour l’acquéreur en cas de diagnostic de performance énergétique erroné.

LES FAITS DE L’ESPECE
En l’espèce, des acquéreurs avaient acheté une ancienne ferme partiellement rénovée pour un montant de 300.000 €, bien qui avait été classé, selon le DPE remis, en haut de la catégorie D en termes de consommation énergétique et en bas de la même catégorie pour les émissions de gaz à effet de serre.
Se plaignant de frais de chauffage particulièrement élevés au regard de la performance énergétique du bien annoncé dans le diagnostic, ils ont alors sollicité et obtenu une expertise judiciaire.
Celle-ci a mis en évidence le fait que le DPE réalisé ne correspondait pas à la réalité dès lors que le bien présentait une consommation énergétique au bas de la catégorie F et des émissions de gaz à effet de serre au plus bas de la catégorie G.
Il s’est avéré que l’erreur quant à la consommation estimée du bâtiment provenait du fait le diagnostiqueur s’était fié aux informations communiquées par les vendeurs, lesquelles ne prenaient en compte que les surfaces des murs ayant fait l’objet d’un doublage.
Sur le fondement du rapport d’expertise, les acquéreurs ont donc assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

LA SOLUTION DE LA COUR D’APPEL
Ils ont été déboutés de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’encontre des vendeurs, la Cour d’appel de Grenoble estimant, dans un arrêt du 12 juin 2018, que le caractère quasiment inexistant de l’isolation thermique était visible au moment de la visite des lieux par les acquéreurs.
En effet, il était fait état d’un courriel de ces derniers mentionnant une offre de prix avec une moins-value de 10.000 € pour « amélioration énergétique ».
S’agissant de l’action diligentée contre le diagnostiqueur et son assureur, la juridiction d’appel a retenu l’existence d’une faute de ce dernier dans l’accomplissement de sa mission.
Bien que celui-ci tentait de se retrancher derrière les « informations partielles et inexactes » transmises par les vendeurs, il lui a été reproché de ne pas avoir effectué lui-même de relevés dimensionnels des surfaces de chaque pièce et des épaisseurs des murs.

Cependant, la Cour d’appel a retenu que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de l’information erronée sur la qualité énergétique du bien ne consistait pas dans le coût de l’isolation (pour les travaux de laquelle ils sollicitaient la somme de 80.000 €) mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (évaluée en l’espèce à hauteur de 15.000 €).

C’est sur ce point précis de l’appréciation du préjudice subi en cas de DPE erroné que les acquéreurs avaient formé un pourvoi en cassation soutenant que le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique mentionnée dans le diagnostic constituait un préjudice certain et ne pouvait être réduit à une simple perte de chance.

L’APPROBATION PAR LA COUR DE CASSATION
Or, la Cour de cassation a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que :
« [le diagnostiqueur] avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, (…) le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».

Elle motive cette décision en rappelant la particularité du diagnostic de performance énergétique sur le fondement de l’article L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation qui, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, n’a qu’une valeur informative.
Rappelons en effet que s’agissant des autres catégories de diagnostics, la Cour de cassation n’hésite pas à retenir, depuis son arrêt de chambre mixte du 8 juin 2015 (Cass. ch.mixte, 8 juin 2015, n°13-26.686), le principe d’une indemnisation intégrale de l’acquéreur en présence d’un rapport erroné.
La question se posait donc de savoir si la Haute juridiction appliquerait cette même solution ou DPE ou tiendrait compte, au contraire, de la spécificité de la portée de ce rapport. Elle a manifestement choisi la seconde option.

Précisons néanmoins que cette solution pourrait n’avoir qu’un effet limité dans le temps dès lors que la loi ELAN du 23 novembre 2018 (L. n°2018-1021) prévoit que seules les recommandations accompagnant le DPE auront, à compter du 1er janvier 2021, une valeur informative.
Dès lors, le DPE s’avérera opposable à l’acquéreur et le principe d’une réparation intégrale de l’acheteur pourrait être admis sur le fondement du nouvel article L. 271-4 du CCH.

Pour aller plus loin :
« La responsabilité du diagnostiqueur immobilier ou la véritable consécration d’une véritable garantie contre le risque », M. Letourmy, Revue des loyers, mai 2017

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